Villa Eco-Retreat Sukabumi — Model Investasi Interaktif

⚙️ Model Investasi Interaktif

Geser slider untuk melihat dampak perubahan asumsi secara real-time. Semua angka dihitung ulang otomatis.

🏘️ Konfigurasi Villa

Villa 2BR (100 m²) — Jumlah3 unit

Villa 3BR (150 m²) — Jumlah3 unit

Villa 4BR Premium (200 m²) — Jumlah1 unit

Tarif 2BR / malamRp 2,5 jt

Tarif 3BR / malamRp 4,0 jt

Tarif 4BR Premium / malamRp 5,5 jt

Occupancy Rate (blended)65%

Stabilized (tahun 3+). Tahun 1 diasumsikan 70% dari angka ini.

F&B sebagai % revenue villa32%

Spa & lainnya sebagai % revenue villa10%

💰 Biaya & Investasi (CAPEX)

Harga tanah per m²Rp 400 rb

Pasar Cisaat/Kadudampit: Rp 300–650 rb/m²

Biaya konstruksi villa per m²Rp 7,5 jt

Biaya fasilitas (kolam, spa, resto...)Rp 5,15 M

Biaya lunak (izin, desain, pre-open)Rp 1,00 M

OPEX ratio (% dari total revenue)52%

Termasuk gaji 25 staf, utilitas, F&B COGS, marketing, maintenance

Cadangan FF&E (% revenue/th)4%

🤝 Struktur KSO & Return

Porsi lahan yang dibeli investor (f)50%

Investor beli f% lahan + membangun seluruh villa & fasilitas

Floor rate ke pemilik (% nilai tanah/th)4%

Bagi hasil ke pemilik (% gross revenue)2.5%

Pemilik menerima: max(floor, % gross revenue)

Pajak badan22%

📈 Proyeksi & Exit

Pertumbuhan revenue per tahun5%

Pertumbuhan OPEX per tahun4%

Apresiasi tanah per tahun7%

Discount rate / hurdle12%

Exit multiple (× EBITDA)6×

Pasar perhotelan mapan: 12–14×. Pakai 6× = sangat konservatif.

Tahun exit:

📊 Hasil Real-Time

Total CAPEX

—

Modal Investor (KSO)

Beli f% lahan + bangun semua

Cash ke Pemilik (di muka)

—

Revenue/th (stabil)

—

EBITDA/th (stabil)

—

EBITDA Margin

—

Bagi hasil ke pemilik/th

—

IRR Investor (operasi)

Tanpa exit, berdasarkan CF+aset

—

IRR Investor (dengan exit)

—

Payback Period

—

NPV (10 th, hurdle)

—

ℹ️ IRR dihitung dengan Newton-Raphson. Angka adalah proyeksi—bukan jaminan return.

📈 Proyeksi 10 Tahun

Cashflow kumulatif investor dan revenue tahunan berdasarkan asumsi saat ini.

Cashflow Kumulatif Investor

Garis melewati nol = titik balik modal (payback). Bar = net cashflow per tahun.

Komposisi Revenue (Tahun Stabil)

Villa, F&B, dan pendapatan lainnya.

Revenue & EBITDA per Tahun (Rp Miliar)

Pertumbuhan revenue vs EBITDA selama 10 tahun proyeksi.

📊 Perbandingan Skenario

Empat konfigurasi villa berbeda — angka mengikuti asumsi biaya dan KSO yang sedang aktif di slider.

Metrik	A — Boutique 4 unit (2×2BR, 1×3BR, 1×4BR)	B — Balanced 6 unit (3×2BR, 2×3BR, 1×4BR)	C — 7 Unit ★ 7 unit (3×2BR, 3×3BR, 1×4BR)	D — Premium 5 unit (2×2BR, 2×3BR, 1×4BR)

★ Skenario C (7 unit) adalah konfigurasi utama lahan ini. Skenario lain untuk perbandingan skala investasi.

🤝 Struktur KSO — Investor vs Pemilik Lahan

Kerja Sama Operasi (bukan JV): investor membeli 50% lahan + membangun & mengoperasikan seluruh villa. Pemilik tetap pegang 50% tanah.

💼 Investor

Modal awal (KSO)

Kepemilikan lahan—

Kepemilikan bisnis100%

Net CF investor/th (stabilized)—

IRR operasi—

IRR dengan exit—

Nilai exit investor (proj.)—

🏡 Pemilik Lahan

Cash diterima di muka—

Lahan yang tetap dipegang—

Bagi hasil (min/floor)—

Bagi hasil tahun stabil—

Nilai tanah th-10 (apresiasi)—

IRR atas tanah (pemilik)—

Legal: HGB di atas Hak Milik / perjanjian KSO + sewa jangka panjang (model leasehold Bali). Pendapatan diikat ke gross revenue yang diaudit. Bagi hasil = max(floor, % gross revenue).

🎯 Analisis Sensitivitas — IRR Investor

Dampak perubahan ±20% pada setiap variabel kunci terhadap IRR investor (dengan exit). Angka tengah = base case saat ini.

Break-even Occupancy

—

Occupancy min. agar CF positif th-1

Revenue / Kamar / Malam (RevPAR)

—

Berdasarkan occupancy & tarif saat ini

Villa Eco-RetreatSukabumi